第四章 開店規(guī)劃

　　晚上七點(diǎn)半，上島咖啡的山水包廂。凌楓，謝曉莉，馬東錫，何思明，楊可等人齊聚一堂。

　　李娜，輝哥雖然也各自有1%，2%的股份，但他倆并不是業(yè)務(wù)線的，所以今晚的會(huì)議凌楓并沒有通知他倆參與。而且他倆領(lǐng)的股份暫時(shí)只是免費(fèi)的分紅股，等哪天公司真正盈利了，他倆也徹底認(rèn)可公司了，凌楓才會(huì)將他倆的分紅股變成營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的實(shí)股，到那時(shí)盈虧各自按股份比例承擔(dān)，他倆也才算房安網(wǎng)真正的股東。

　　人都到齊后，凌楓點(diǎn)了壺龍井，一人倒了杯，這才瞄了一眼眾人，問：“各位先報(bào)一下你們這個(gè)月，大概能完成多少業(yè)績(jī)？”

　　“我先來(lái)吧！”謝曉莉第一個(gè)舉手，“我下午收的那個(gè)單，客戶是一次性付款的，這個(gè)月就能做進(jìn)來(lái)，傭金有3萬(wàn)。另外我手頭上還有七八個(gè)客戶，之前因?yàn)樵蹅兎坑严到y(tǒng)上還沒有什么房源，所以不好給客戶找房配房。現(xiàn)在有了頤翠的房源，我估摸著本月最差也還能完成三到四個(gè)售單吧，包括今天的3萬(wàn)，預(yù)計(jì)本月完成10萬(wàn)到12萬(wàn)的收傭沒問題。”

　　“我大概也是3到4個(gè)單吧，預(yù)估也是8萬(wàn)到10萬(wàn)的收傭。”馬東錫側(cè)頭算了一會(huì)說(shuō)道。

　　“我三個(gè)單應(yīng)該還是沒問題的，總收傭在8萬(wàn)上下?！焙嗡济鹘裉煜挛缫呀?jīng)直接簽單一套，收傭2.7萬(wàn)了，只要再完成兩套售單，收傭8萬(wàn)那是輕輕松松。

　　他們?nèi)齻€(gè)人就能完成26萬(wàn)到30萬(wàn)之間的收傭，凌楓估算了一下，自己也有好幾個(gè)客戶，都是老客戶轉(zhuǎn)介紹過(guò)來(lái)的，本月應(yīng)該都能成交，保守估計(jì)自己也能完成15萬(wàn)左右的收傭。

　　加起來(lái)，就是最少41萬(wàn)到45萬(wàn)的二手實(shí)收傭。

　　“楊可你呢？”凌楓等人都把目光投向一直沒說(shuō)話的楊可，她是只做新房不賣二手房的。

　　楊可剛剛沒說(shuō)話，是因?yàn)樗苍诠浪阕约旱臉I(yè)績(jī)，現(xiàn)在一看眾人都在看她，便微笑著說(shuō)：“我今天那15萬(wàn)，是包銷方的房源。由包銷方墊資結(jié)傭的，只要客戶七天內(nèi)補(bǔ)完首付款或者付完全款，包銷方將會(huì)在最遲三個(gè)工作日之內(nèi)給我們墊資結(jié)傭?！?p>　　H市的新房，有不少項(xiàng)目都是最少二三十套，多的一兩棟樓數(shù)百套房源，都是被私人老板或者代理公司用全款低價(jià)買斷，然后再對(duì)外高價(jià)銷售。

　　這種商業(yè)行為，稱之為包銷。

　　為了激勵(lì)中介幫他們多賣房，包銷方一般給中介的傭金點(diǎn)數(shù)都會(huì)比開發(fā)商給的還要高，同時(shí)區(qū)別于開發(fā)商快則兩三個(gè)月，慢則半年以上才給中介結(jié)傭的行為，包銷方都是只要客戶補(bǔ)了定金，或者補(bǔ)完首付款，簽了買賣合同，最遲三天內(nèi)就能給中介公司結(jié)傭。

　　所以市場(chǎng)上很多中介公司都很樂意賣包銷方的房源，一來(lái)傭金高，二來(lái)結(jié)傭快。

　　“那不錯(cuò)，那你這個(gè)月最少實(shí)收也有15萬(wàn)了！”凌楓看著楊可，贊賞的點(diǎn)點(diǎn)頭，心道你欠我的那兩萬(wàn)三，應(yīng)該有提成還了。

　　“還不止呢~~”楊可有點(diǎn)不好意思的搖搖頭，說(shuō)：“我還有一批客戶，是之前老客戶介紹的，準(zhǔn)備來(lái)搞團(tuán)購(gòu)，如果能成，最少還能收個(gè)三四十萬(wàn)的傭金?！?p>　　“哇~~~可兒，我可以抱你大腿嗎？”馬東錫雙眼桃心狀，彎腰作勢(shì)就要去抱楊可大腿。

　　楊可笑著，左右閃躲的避開。

　　“滾吧！又想揩油！”謝曉莉過(guò)來(lái)一腳把馬東錫踢開，然后她自己卻一把抱住楊可，滿臉崇拜模樣，“師傅！你當(dāng)我?guī)煾档昧?！?p>　　“嘖嘖~~~”何思明一直在搖頭，嘴里嘀嘀咕咕的說(shuō)：“楊可你就是個(gè)變態(tài)！”

　　“15加三四十，那就是最少也有45萬(wàn)到55萬(wàn)之間的收傭。”凌楓也是喜出望外的感嘆連連，“楊可你一個(gè)人頂?shù)纳衔覀兯膫€(gè)了，要不這總經(jīng)理位置讓給你坐得了，我們就等著分錢就好?！?p>　　“我可管不動(dòng)這幫猴子！”楊可笑著擺擺手，說(shuō)：“你只要?jiǎng)e老是惦記著我還債就行！”

　　“哈哈哈~~”凌楓聞言大笑，順口提出一個(gè)條件，“要不這樣，你啥時(shí)候也能干個(gè)‘百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人’，那債就給你免了。如何？”

　　“一言為定！”楊可生怕凌楓反悔似的，趕緊跑到他身旁跟他擊掌為誓。

　　其實(shí)真要做到百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，光是提成都有好幾十萬(wàn)了，誰(shuí)又在乎那兩萬(wàn)三？但是打賭這玩意，魅力永遠(yuǎn)都是在于輸贏的那種心態(tài)，而不是賭注的高低。

　　“那二手跟新房加起來(lái)，光我們五個(gè)人都有最少86萬(wàn)到100萬(wàn)之間的總收傭。還未算徐佳涵，謝曉芳他們的，另外還有今天加入的王國(guó)文，黃興，再怎么樣，應(yīng)該他們也能干個(gè)十幾二十萬(wàn)吧？”凌楓算著帳，謝曉莉，馬東錫，何思明，楊可都是聽得神情興奮，沒想到鋪面都沒裝修好，第一個(gè)月就能破百，這個(gè)消息一傳出去，又要轟動(dòng)整個(gè)行業(yè)了。

　　“其實(shí)百萬(wàn)業(yè)績(jī)，也在我的意料之內(nèi)?！绷钘鞯故菦]有太多的興奮，只是淡淡的看著眾人說(shuō)：“我今天找大家來(lái)，不是為了給你們算業(yè)績(jī)，給你們算分紅的。而是這些天來(lái)我一直在想著，咱們要么不做，要做就狠一點(diǎn)，往死里干！今天叫你來(lái)，就是具體到底應(yīng)該如何去把公司做好的！”

　　“老大！你說(shuō)吧，怎么狠怎么干！”馬東錫第一個(gè)跳起來(lái)叫道。這第一個(gè)月就有這么好的業(yè)績(jī)，想想以后，那還不得一飛沖天，坐等分錢??！

　　“老大，你有啥想法直接說(shuō)唄，這文縐縐的，咱們聽起來(lái)都沒勁。”何思明督促道，反正不管凌楓要做什么，他只管支持就行了。

　　“說(shuō)吧，我們都聽你的！”謝曉莉跟楊可也是異口同聲的點(diǎn)點(diǎn)頭。

　　“兩個(gè)想法！”凌楓端起茶杯，喝了一口，這才悠悠說(shuō)道：“第一，咱們一年內(nèi)不要領(lǐng)分紅，只能領(lǐng)各自的底薪加提成。所有的利潤(rùn)，我們都拿來(lái)開分店，拿來(lái)擴(kuò)張。”

　　“那沒問題??！”眾人都點(diǎn)點(diǎn)頭，覺得這個(gè)簡(jiǎn)直就是小事不值一提，只要有底薪跟提成，分紅暫時(shí)不要無(wú)所謂。為了公司發(fā)展擴(kuò)張，這點(diǎn)覺悟大家還是有的。

　　“沒你們想的那么簡(jiǎn)單！”凌楓笑笑，又說(shuō)：“底薪正常領(lǐng)，提成如果高于一萬(wàn)的，則全部反過(guò)來(lái)借給公司，按1.5分領(lǐng)月息?！?p>　　現(xiàn)在房安網(wǎng)的薪酬制度，業(yè)務(wù)主任是完成崗位業(yè)績(jī)就領(lǐng)2500元的底薪，沒完成崗位業(yè)績(jī)但是完成一半以上就領(lǐng)2100元，完全零業(yè)績(jī)的只能領(lǐng)1000元的底薪。

　　高顧更低一些，對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)主任的崗位業(yè)績(jī)要求分別是1800元，1500元，1000元。

　　也就是如果完成業(yè)績(jī)，按照凌楓的建議，有提成的情況之下，最高如謝曉莉這個(gè)業(yè)務(wù)主任也只能領(lǐng)到12500元的工資，多余部分則算借給公司，額外每月再領(lǐng)借款1.5分的月息。

　　如果沒完成業(yè)績(jī)，特別是零業(yè)績(jī)的情況之下，又沒有分紅，那就只能領(lǐng)可憐的保底1000元底薪了。

　　當(dāng)然謝曉莉，馬東錫四人完全不擔(dān)心這個(gè)，如果真要一個(gè)月下來(lái)都干不出業(yè)績(jī)，不要說(shuō)分紅提成的，就是那保底的1000元底薪他們好意思拿嗎？

　　“考慮到特殊情況，如果確實(shí)家里或個(gè)人有重大事件發(fā)生需要用錢的，可以向公司無(wú)息借款，經(jīng)全體股東同意后，最高單次不得超過(guò)十萬(wàn)，并且必須半年內(nèi)還清?！绷钘饔盅a(bǔ)充了一句，畢竟誰(shuí)都不知道明天會(huì)發(fā)生什么事，還是定個(gè)特殊情況比較好，以防萬(wàn)一誰(shuí)家里出什么事需要用錢。

　　見凌楓考慮得那么周全，眾人點(diǎn)點(diǎn)頭表示同意。

　　凌楓繼續(xù)說(shuō)：“剛剛說(shuō)了，咱們創(chuàng)業(yè)，要么不干，要干就要一鳴驚人，所以這第二個(gè)想法，就是我建議咱們這次不要只開一個(gè)門店，而是最少八店齊開?！?p>　　“八店齊開？”謝曉莉有點(diǎn)擔(dān)憂，現(xiàn)在整個(gè)房安網(wǎng)的人才儲(chǔ)備嚴(yán)重不足呀，除了他們第一批的九個(gè)人，就只有李娜招來(lái)的那十二個(gè)人。

　　每個(gè)門店最少安排一位經(jīng)理，如果八店齊開，就是最少需要八個(gè)經(jīng)理，除開凌楓自己，還有王國(guó)文，黃興，還差五個(gè)經(jīng)理呢。除非火線提拔，將謝曉莉，馬東錫，何思明，甚至楊可，徐佳涵都一并提上來(lái)。

　　可這樣做，整個(gè)房安網(wǎng)業(yè)務(wù)線總共22個(gè)人，減去八個(gè)經(jīng)理就只剩下14位業(yè)務(wù)員。平均分配到門店的話，一個(gè)門店還分不到兩個(gè)人呢。門店人太少，氣氛不足，也干不出什么業(yè)績(jī)的。

　　“先不說(shuō)人員不足，我們的資金也跟不上?。　瘪R東錫算了一下，H市開個(gè)中介門店平均15萬(wàn)的成本，8個(gè)門店那就是120萬(wàn)左右。先前第一期房安網(wǎng)的啟動(dòng)資金，已經(jīng)將這幾位股東掏光了的，畢竟才都大學(xué)剛畢業(yè)，口袋里能有幾個(gè)錢？

　　“我覺得資金不是問題，八個(gè)門店又不是一下子全部開出來(lái)?！睏羁煽捶ǖ垢x曉莉，馬東錫不一樣，“門店也要一個(gè)個(gè)的找，能在三個(gè)月內(nèi)全部找好門店，并且全部投入裝修使用就算快的了?！?p>　　“楊可說(shuō)的對(duì)！”凌楓點(diǎn)點(diǎn)頭，給大家分析，“我的意思就是打時(shí)間差，門店我們?nèi)肯冉o押金，租金等裝修好了再付。至于電腦設(shè)備，我們可以找同一個(gè)商家拿貨，先給一部分定金，剩下的等八個(gè)門店一起裝修好可以投入使用了，再一次性付完尾款?！?p>　　八個(gè)門店，按照每個(gè)門店最少兩條組16到20位業(yè)務(wù)員，外加一位行政主管，兩位經(jīng)理的人員配置，最少也有19個(gè)人，那么電腦設(shè)備按實(shí)際人員的80%來(lái)算，就是最少也要配15臺(tái)顯示器，一臺(tái)主機(jī)可以通過(guò)拖機(jī)寶帶三個(gè)顯示器，15臺(tái)顯示器就是五臺(tái)主機(jī)。

　　顯示器按照最低500元一臺(tái)，15個(gè)顯示器就要7500元；主機(jī)按照2000左右一臺(tái)的配置，5臺(tái)主機(jī)就要1萬(wàn)。拖機(jī)寶要300元一個(gè)，5個(gè)就是1500元。這三樣合計(jì)就要19000元，還要其他一些小樣，比如線材，鍵盤，鼠標(biāo)啥的加起來(lái)四舍五入要1000元，恰好總計(jì)2萬(wàn)元整。

　　那么八個(gè)門店，最少要采購(gòu)16萬(wàn)元的電腦設(shè)備，這筆生意的金額也不算小了，應(yīng)該會(huì)有電腦店愿意給凌楓分期付款。凌楓都想好了，先支付6萬(wàn)給電腦店，剩下的10萬(wàn)，等到八個(gè)門店都投入使用的時(shí)候再一起結(jié)清尾款。

　　至于門店的裝修費(fèi)，凌楓也打算先付30%作為材料費(fèi)，剩下的70%也是等八個(gè)門店都裝修好了再一次性付清。按H市平均一個(gè)門店，連門頭的LED招牌算在內(nèi)，5萬(wàn)元的裝修費(fèi)來(lái)算，八個(gè)門店40萬(wàn)的裝修款，只需要先預(yù)付12萬(wàn)。

　　“我算過(guò)了，三個(gè)月內(nèi)，門店與設(shè)備的總付款120萬(wàn)，現(xiàn)在按我的思路去走，暫時(shí)我們最高只需要支出6成，也就是72萬(wàn)，我們往大了算就算他80萬(wàn)吧！也就是尾款40萬(wàn)，三個(gè)月后才需要付清。”凌楓胸有成竹的說(shuō)，“三個(gè)月內(nèi)，我們要賺到純利潤(rùn)80萬(wàn)，平均每月賺26.7萬(wàn)。我覺得完全沒問題，剛剛按照大家報(bào)的業(yè)績(jī)來(lái)算，100萬(wàn)實(shí)收，我們最少也有18萬(wàn)左右的利潤(rùn)了。只要門店一開，人一多，利潤(rùn)還會(huì)跟著增長(zhǎng)。三個(gè)月之后我們能做到單月盈利40萬(wàn)甚至50萬(wàn)都不是問題，到時(shí)欠的尾款也有錢還了?！?p>　　“也是！”何思明點(diǎn)頭附和說(shuō)，“八店齊開，咱們肯定吸引的人就多了。有人，有門店，又有頤翠的房源系統(tǒng)，還有咱們老大百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的實(shí)力擺在這里，我們一個(gè)月盈利三五十萬(wàn)，我覺得那根本不叫事?！?p>　　“所以為了讓公司有流動(dòng)資金，盡快將這八個(gè)門店開出來(lái)，才讓大家一不領(lǐng)分紅，二不領(lǐng)高于一萬(wàn)的提成?！绷钘黝D了一頓，四下看了眾人一眼，說(shuō)：“而且我們對(duì)外打出招合伙人，前面兩個(gè)月如果虧損，損失全部由公司承擔(dān)。如果盈利，合伙人只能領(lǐng)20%的分紅。我想，有兩個(gè)月的托底期，現(xiàn)在市場(chǎng)又好，如果我們真能一成立三個(gè)月內(nèi)就能八店齊開，我相信H市的中介人才，肯定會(huì)望風(fēng)而來(lái)的！”

　　“那還有什么好說(shuō)？”謝曉莉，馬東錫等人互相對(duì)視一眼，全部站了起來(lái)，神情亢奮的振臂高呼，“房安網(wǎng)！八店齊開！誓死完成！”