第081章 【小迷弟】（求月票！求推薦票?。?/h1>
恒大地產(chǎn)。
林榮亨正在翻閱公司的物業(yè)資料，心情非常的不錯(cuò)！
恒大地產(chǎn)又在中環(huán)購(gòu)置了一幢商業(yè)大廈——萬(wàn)興大廈，收租面積為8.5萬(wàn)平方尺，年租金為190萬(wàn)港幣（1970年計(jì)），這筆物業(yè)一共花了恒大地產(chǎn)2200萬(wàn)港幣。
此時(shí)，恒大地產(chǎn)計(jì)有：
收租物業(yè)：勵(lì)精大廈（皇后大道）、環(huán)球大廈（德輔道）、中聯(lián)成大廈（皇后大道）、萬(wàn)興大廈（中環(huán)云賢街）、中匯大廈（九龍觀塘），共計(jì)五幢大廈，當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)值1億港幣（成本為8000萬(wàn)港幣）；五幢收租物業(yè)面積為39.5萬(wàn)平方尺，今年（1970年）的年租金是790萬(wàn)港幣，明年的年租金可達(dá)1100萬(wàn)港幣左右。
在建的商業(yè)項(xiàng)目——星河中心，總投資為8000萬(wàn)港幣，當(dāng)前投資的資金為3000萬(wàn)港幣；星河中心為恒大地產(chǎn)的合資項(xiàng)目，占股50%（恒大已經(jīng)出資1500萬(wàn)港幣）；星河中心項(xiàng)目建成之后，寫字樓面積為50萬(wàn)平方尺，購(gòu)物中心為18萬(wàn)平方尺。
商業(yè)地皮——禮泰大廈（舊址），占地面積為4萬(wàn)多平方尺，若是重建可獲得40多萬(wàn)平方尺的收租物業(yè)，這塊地皮一共花了恒大地產(chǎn)2300萬(wàn)港幣的資金；考慮到各方面因素，這塊地皮預(yù)計(jì)將被‘腌’起來(lái)，也有可能被高價(jià)出售，以此來(lái)刺激股價(jià)或減輕債務(wù)。
住宅樓盤——18個(gè)小型住宅樓盤（開工8個(gè)，竣工1個(gè)），2個(gè)中型樓盤（未開工），這些樓盤的地皮預(yù)計(jì)花了6000萬(wàn)港幣，此時(shí)同樣升水了不少，預(yù)計(jì)僅土地價(jià)值就值個(gè)7000多萬(wàn)港幣；加上已經(jīng)投入進(jìn)去的資金，價(jià)值恐怕已經(jīng)有8000萬(wàn)港幣了。
恒大地產(chǎn)還手握2000萬(wàn)港幣的現(xiàn)金。
加上物業(yè)資產(chǎn)，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)已經(jīng)接近2.4億港幣；
恒大地產(chǎn)的成本應(yīng)該是1.9億港幣（貸款1億、集資0.7億、自有0.2億），半年的回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行的半年利息8%，更何況恒大地產(chǎn)的平均貸款半年利息只有6%。
回報(bào)率雖然高，但也只是體現(xiàn)在物業(yè)和地皮升值的價(jià)值上面，而公司的凈利潤(rùn)恐怕不會(huì)太亮眼。
比方說(shuō)，恒大現(xiàn)在擁有的收租物業(yè)預(yù)計(jì)在1971年可達(dá)1100萬(wàn)的租金，但是這筆款還不夠償還當(dāng)前貸款的利息1200萬(wàn)港幣。
而關(guān)于出售期房，港府規(guī)定只能在工程竣工前9個(gè)月開始出售，那么按照恒大的地盤進(jìn)度，在1971年期房銷售金額占比不會(huì)太高；但若是到了1972年，恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)將非常亮眼了。
所以，恒大地產(chǎn)的住宅樓盤才是盈利的根本所在，商業(yè)樓宇只是能體現(xiàn)公司資產(chǎn)高低的一個(gè)重要指標(biāo)。
最后，林榮亨決定不能滿足現(xiàn)狀，在1970年剩下的一個(gè)半月里，恒大地產(chǎn)至少要通過(guò)股市集資、銀行貸款，再獲得不低于1億港幣的資金。
根據(jù)林榮亨的分析，70年代初期的恒大地產(chǎn)，和前世80年代初期的佳寧集團(tuán)情況不一樣；70年代初期，房?jī)r(jià)、地價(jià)是一直漲到1973年3月的，只是經(jīng)過(guò)股災(zāi)才被扼殺；而80年代初期，房?jī)r(jià)、大家其實(shí)在1981年的下年內(nèi)就已經(jīng)開始疲軟甚至下挫了，中英談判只是捅破了而已；地產(chǎn)暴跌再加上佳寧集團(tuán)的海外投資不利，這才導(dǎo)致佳寧集團(tuán)的翻船。
通過(guò)這些分析，林榮亨心里越來(lái)越有數(shù)了，那就是瘋狂的泵水和貸款，在1973年3月之前，恒大地產(chǎn)起碼要通過(guò)股市泵水5億港幣的資金，通過(guò)銀行貸款起碼要有5億港幣的資金。
林榮亨召集恒大地產(chǎn)的主要幾位高層，舉行了一個(gè)會(huì)議。
“將市場(chǎng)部的人派出去，恒大地產(chǎn)需要再購(gòu)買兩幢總和不低于15萬(wàn)平方尺的收租物業(yè)，所需資金通過(guò)發(fā)行新股來(lái)籌集！”
林榮亨的話傳到眾人耳邊，已經(jīng)不足以讓大家驚訝了，恒大地產(chǎn)現(xiàn)在就相當(dāng)于啟動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，斷沒(méi)有停下的道理。
而在10月、11月上半月，現(xiàn)在股市火熱，恒生指數(shù)已經(jīng)攀升到200點(diǎn)上方，正是股市泵水的好時(shí)機(jī)！
吳浩說(shuō)道：“通過(guò)股市集資，恒大地產(chǎn)的債務(wù)率就會(huì)下跌，我們要不要再繼續(xù)貸款，利用貸款繼續(xù)購(gòu)置舊樓及地皮？”
林榮亨點(diǎn)點(diǎn)頭，股市集資的錢相當(dāng)于恒大地產(chǎn)的自有資金，無(wú)需考慮償還和利息。
“貸款的事情很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在有很多家銀行求著和我們合作！接下來(lái)，我們當(dāng)然要利用貸款，來(lái)購(gòu)買一些住宅舊樓、地皮....給大家定個(gè)目標(biāo)，我們?cè)?971年上半年結(jié)束，恒大地產(chǎn)要擁有30個(gè)地盤?！?p> 貸款用于住宅項(xiàng)目的投資，股市泵水用于商業(yè)項(xiàng)目的投資，這樣結(jié)合，就會(huì)形成一個(gè)良性循環(huán)；商業(yè)項(xiàng)目可以支撐前期恒大地產(chǎn)的股票，住宅項(xiàng)目可以讓恒大地產(chǎn)在1971年到1974年的業(yè)績(jī)亮眼。
......
萬(wàn)國(guó)寶通。
林榮亨和萬(wàn)國(guó)寶通的合作，一直處于絕對(duì)隱秘的狀態(tài)，整整1000萬(wàn)美元（5000萬(wàn)港幣）的貸款，沒(méi)有任何抵押。
其目的很簡(jiǎn)單，那就是讓恒大地產(chǎn)給整個(gè)傳媒界、投資界、商界一個(gè)‘資本雄厚’、‘信用卓著’的印象。
而林榮亨和莫約克的會(huì)面，一直是在莫約克的辦公室，兩人私下并不會(huì)進(jìn)行接觸，以免露出馬腳。
林榮亨舒服的靠在莫約克辦公室的沙發(fā)上，莫約克笑著說(shuō)道：“這次想貸款多少？”
林榮亨坐直了身子，說(shuō)道：“這次是我個(gè)人向貴行貸款，當(dāng)然可以接受股票抵押，不過(guò)依舊不能把抵押的股票進(jìn)行登記?！?p> 當(dāng)然不能登記，一旦被登記，那林榮亨就沒(méi)有什么神秘可言了！
莫約克想都沒(méi)有想，就說(shuō)道：“沒(méi)有問(wèn)題，那你想貸款多少？”
有抵押總歸沒(méi)有抵押好，抵押登記不登記對(duì)萬(wàn)國(guó)寶通并沒(méi)損害，因?yàn)橛泻霞s和律師見(jiàn)證，不怕林榮亨個(gè)人不認(rèn)這筆賬。
至于恒大地產(chǎn)的兩筆貸款，那純粹是信譽(yù)貸款了，畢竟恒大有那個(gè)實(shí)力（莫約克也有把柄在林榮亨手上）
林榮亨說(shuō)道：“1000萬(wàn)美元的貸款，我用500萬(wàn)股恒大地產(chǎn)的股票進(jìn)行抵押?！?p> 這500萬(wàn)股票抵押出去后，林榮亨已經(jīng)前前后后抵押了1000萬(wàn)股恒大地產(chǎn)的股票了，廖創(chuàng)興銀行200萬(wàn)股、匯豐銀行300萬(wàn)股、花旗銀行500萬(wàn)股；而林榮亨和恒大地產(chǎn)能抵押的還有2000萬(wàn)股，不過(guò)不要緊，就算股票抵押完了，還能用物業(yè)抵押，資金可以無(wú)限供應(yīng)。
而且還可以利用銀行貸款來(lái)償還前面的貸款，并解綁前面抵押的股票。
這一切只有一個(gè)前提，那就是恒大的神話不能破！恒大的股票必須亮眼！
莫約克點(diǎn)點(diǎn)頭，然后問(wèn)道：“林先生打算做什么投資？”
林榮亨說(shuō)道：“我打算再組一家地產(chǎn)公司，這1000萬(wàn)美金的資金全部用于收購(gòu)物業(yè)和地皮！當(dāng)然了，這家地產(chǎn)公司的作用不僅僅是投資，而是給外界一個(gè)印象，那就是我的資金實(shí)力雄厚、信譽(yù)卓越。這樣一來(lái)，恒大地產(chǎn)的股票自然就會(huì)水漲船高?！?p> 林榮亨和莫約克沒(méi)有秘密，他是清楚的知道恒大地產(chǎn)是如何發(fā)達(dá)的，而林榮亨也需要從萬(wàn)國(guó)寶通源源不斷的進(jìn)行貸款。
好不容易逮住一只羊，那就要死命的薅羊毛！
前世的陳松青，就是這樣，光是從裕民財(cái)務(wù)公司就借貸了40多億港幣，而佳寧總債務(wù)是100多億港幣，可見(jiàn)陳松青薅裕民財(cái)務(wù)的羊毛有多狠。
莫約克秒懂林榮亨的計(jì)策，不由得伸出大拇指，佩服的說(shuō)道：“全香港的人都知道你資金雄厚，自然也對(duì)恒大地產(chǎn)的信心十足，恒大地產(chǎn)的股票越高，在股市泵水越方便。股市集資、銀行貸款共同將恒大地產(chǎn)的實(shí)力推高，只要香江的地產(chǎn)一直旺盛下去，那么你們的利潤(rùn)永遠(yuǎn)超過(guò)貸款利息很高......林先生在香江這塊小地方，如同‘大材小用’，畢竟香江人對(duì)股市可以說(shuō)是小學(xué)生階段！”
莫約克此時(shí)已經(jīng)陷入了恒大帝國(guó)的夢(mèng)想中，因?yàn)樗种械?0萬(wàn)股股票一直沒(méi)有出售，畢竟他是參與到恒大計(jì)劃中的，所以信心很足。
林榮亨跟著莫約克附和幾句，將他忽悠成自己的小迷弟，是林榮亨的一個(gè)手段！
“地產(chǎn)會(huì)不會(huì)一直旺下去，我不知道；但是時(shí)機(jī)成熟，我們肯定是要多元化投資，以增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。”
其實(shí)，只要恒大地產(chǎn)不出事，那么莫約克在花旗集團(tuán)的地位只會(huì)越來(lái)越高。
在八十年代以前，港府限制外資銀行（非香港注冊(cè)），外資銀行是不允許開辦分行的，所以只能通過(guò)財(cái)務(wù)公司、辦事處來(lái)香港展開業(yè)務(wù)。
花旗銀行雖然是美資大銀行，依然得遵守香江的法律，他們當(dāng)然希望在香江擁有更多的貸款業(yè)務(wù)；所以，莫約克若是憑借扶持恒大地產(chǎn)的業(yè)績(jī)，以后升職不在話下。
貸款別說(shuō)10厘，等到1972年，就是9厘，萬(wàn)國(guó)寶通也求著林榮亨貸款；而萬(wàn)國(guó)寶通的總部見(jiàn)香江分部和一家市值幾十億港幣的地產(chǎn)公司合作，更是不可能找莫約克麻煩，反而更加器重。