連著三天的上海房地產(chǎn)高峰論壇，各位大咖，各位嘉賓，各位中介公司的老板們，他們關(guān)于行業(yè)的見解各有其獨特的觀點。不過凌楓都沒怎么聽得進去，他現(xiàn)在滿腦子都是如何搭建平臺，如何做加盟。
穿插會議期間的，還有鄧曉華老師的門店管理等相關(guān)培訓(xùn)。這些培訓(xùn)，馬東錫，何思明等人倒是聽得津津有味，雙目放光，看來是受益匪淺。
會議期間，楊可沒來找凌楓，或許是不想讓凌楓分神。在會議結(jié)束的最后一天，楊可在上海最頂級的米其林三星餐廳，請房安網(wǎng)的同事們享受了一頓饕鬄大餐。
回程去機場的時候，楊可沒有再張揚，只是安排了兩臺埃爾法送凌楓等人去機場。
回到H市的時候，已經(jīng)是晚上十一點多。前來接機的是郝敏，以及兩位經(jīng)理。
郝敏的車，只上了凌楓，馬東錫，何思明三人，其余謝曉莉，錢正南等人另外坐別的車。
“郝總！你是有事找我吧？”凌楓并沒有讓郝敏來接機，現(xiàn)在她這個點自己跑來了，那肯定是有要事相商。
“凌總！我們新房部已經(jīng)入駐冠山海售樓部，并全權(quán)接管整個售樓部的銷售以及接待工作?，F(xiàn)在的問題是，每天來訪的客戶很多，都在吵著問我們?yōu)槭裁催€不對外銷售？是不是打算捂盤惜售？已經(jīng)有客戶舉報到住建局了！”郝敏安排人入駐冠山海之后，發(fā)現(xiàn)樓盤的火熱程度是一天比一天高，如果還堅持原來的銷售方針，十一再開盤，會不會鬧出什么簍子。
“火熱那不是好事嗎？那不如我們先提前開售？”馬東錫說道。
“真要那么簡單，郝總還用來接機嗎？”何思明白了馬東錫一眼。
新房的事，其實凌楓也不是很懂。但現(xiàn)在他是老板，郝敏既然提出問題了，他就必須要給建議，要給出方案。
“郝總，按你的意思，咱們應(yīng)該怎么辦？”凌楓還是想先聽聽郝敏的建議。
“這個盤是塊肥肉，給我們房安網(wǎng)拿下來了，但是我想著咱們哪些對家應(yīng)該不會就此罷休。”郝敏有些擔心的說。
H市的新房市場一向競爭激烈，每一家公司拿下一個樓盤的總代，都是不得安寧的。今天不是被舉報消防不過關(guān)，明天就是被舉報亂加價。
最惡劣的一種方式是，找一批假客戶，去售樓部交錢認購。先鎖定房號，然后再讓售樓部安排辦理銀行面簽，走按揭貸款。
貸款方式買房的客戶，都是要銀行面簽完了，同時貸款審批通過了，售樓部才會跟客戶正式簽署購房合同，以及到房管局做備案。
銀行面簽與審批都需要時間，在審批期間，如本來征信良好的客戶，辦了網(wǎng)絡(luò)貸款，或者申請了微信大額的微粒貸，或是支付寶的借唄，在沒還清這些貸款之前，銀行一般都會拒絕審批客戶的按揭貸款申請。
這就有一個漏洞，比如XX公司想要對YY公司總代的一個樓盤搗亂的話，那么XX公司只需要找一百個假客戶，每人拿五萬去售樓部訂一套房，鎖定一個房號。然后辦理銀行按揭貸款，待審批走個十天半個月，甚至是個把月的，才發(fā)現(xiàn)全部征信都不過關(guān)，這一百名客戶再集中退房。
那么此時很容易打亂YY公司的銷售計劃，因為時間已經(jīng)過了個八月，客戶的熱度肯定也降下來了，此時重新找客戶銷售肯定來不及了。
開發(fā)商跟代理商簽署的總代合同，正常來說，都是每個月的銷售任務(wù)，都有很明確的細分的。同時代理商每個月的銷控，也不是能多賣就多賣，為了漲價，為了賺取溢價，每個月出貨的數(shù)量都是提前規(guī)劃好的。
一百套房，一下子全部要退房。那么最少都會打亂前兩個月的銷售計劃，按照跟開發(fā)商簽署的總代合同，代理商此時很容易因為連著兩個月銷售任務(wù)不達標，要么被開發(fā)商扣除懲罰性的傭金，要么嚴重一些的甚至是被終止總代資格。
在冠山海，郝敏通過觀察，就發(fā)現(xiàn)來訪的客戶互相之間認識的很多，同時年齡段都擠在中80后與90后。
這就有點不正常了，冠山海目前所處的區(qū)位是郊區(qū)，雖然有傳言冠山海將會成為H市最好的實驗中學(xué)，九小的學(xué)區(qū)房，但它目前均價15000元/平，明顯超出H市新房均價將近3000元/平。
按常理來說，郊區(qū)的房子，均價又高，如果是本地人的話，那么肯定是有些積蓄，有些經(jīng)濟實力的70后為主才對。
同理，外地人來H市購房的，都是有錢有閑的60后，70后居多。
現(xiàn)在冠山海售樓部來訪卻都是年輕面孔，還都吵著馬上要交錢定房，來樣板房都不看，甚至連售樓小姐的區(qū)位講解都不愿意聽，就想著馬上交錢。
這貓膩，就表現(xiàn)得特別明顯了。
聽完郝敏的敘述，凌楓皺眉問道，“郝總！你意思是，咱們的競爭對手還是沒死心對嗎？”
“搞我們的是美鑫地產(chǎn)，還是紅星地產(chǎn)？”馬東錫思前想后，覺得跟房安網(wǎng)有過節(jié)的也就無非是這兩個公司了。
“冠山海體量不小，一期就有600套房。不說分銷，光是一期的總代，能拿到的總傭金都有個四五千萬。重利之下，怕是搞我們的還真不一定是紅星與美鑫。”郝敏回道。
“除他們還能有別人？”何思明好奇問道。
“多了去！”郝敏搖搖頭，說：“其實在新房市場，紅星跟美鑫根本不算什么。他們只是明面上的競爭對手，真正厲害的是在暗處的資金方?！?p> 新房市場的資金方，一般都是民間有著廣泛人脈資源的人或公司，他們少則掌握幾千萬，幾個億的資金，多的甚至有北深廣上一帶財團的支持，能調(diào)用十幾二十個億的資金。
資金方不做樓盤代理，他們只做樓盤包銷。
比如XX樓盤，銷售均價是12000元/平，那么資金方一次性包一棟樓，或者兩棟樓，套數(shù)在200到300套之間，貨值一般在3個億上下。
資金方按照總貨值，分三期給開發(fā)商打款。第一期在簽署包銷合同的當天，先打30%的總房款給開發(fā)商；三個月后，再打40%的總房款，六個月后則付完尾款。
在第一期付款的時候，資金方就取得包銷房源的銷售資格。順利的話，往往不用到第二期付款，資金方就能將包銷的房源全部清完。最差，資金方也能通過銷售回款，不用自己額外自己掏錢支付包銷款。
這個包銷方式，資金方往往會將開發(fā)商的價格壓低到八折以下，最少能保證資金方能有2000元/平以上的差額可賺?；旧蠝p去營銷費用以及各種資金成本，資金方最少也能凈賺1400元/平，也就是包銷的房源按300套來算，平均單套90平，27000平方，資金方就最少賺個3510萬。
3個億的總貨值，投入第一期30%也就是9000萬，三個月左右賺3510萬，相當于回報率39%，簡直就是比走私還要暴利。
當然不缺錢的開發(fā)商，也是不愿意被資金方壓低價格來包銷的。但如果項目好賣，資金方有自己的市場營銷團隊，策劃團隊，他們根據(jù)市場預(yù)測，判定哪個項目能在開盤之后，價格能上漲超過15%左右，他們也會選擇包銷。
對開發(fā)商來說，只要不壓項目的價格，項目總跟營銷總也是很樂意配合資金方包銷的。畢竟包銷之后，想當是整個項目的銷售任務(wù)一下子就完成了，按照包銷協(xié)議，到期收取房款就行了。至于包銷方能不能及時出貨，或者到底能不能出貨，那就不管項目的事了。賣不完，或者賣不掉的，包銷協(xié)議到期后，自有資金方兜底。
冠山海這個樓盤，無論是品質(zhì)，還是未來的區(qū)位優(yōu)勢，以及潛在的要成為學(xué)區(qū)房的傳言，都注定了項目只要開盤，銷控做好一些，平均每個月漲個五百到一千是沒問題的。
也就是三個月之內(nèi)，冠山海極有可能銷售均價達到18000元/平，如果真的被公布為學(xué)區(qū)房，估計價格漲到20000元/平都不是問題。
可真要漲到20000元/平，整整5000元的溢價，一期600套房源，總面積約莫在50000平，光溢價部分就能賺2.5個億。這還不算開發(fā)商給出的傭金點位呢！減去所有成本，只要能包銷冠山海，那么帶給資金方的回報，絕對在2個億以上。
如此暴利，有人想來冠山海搗亂，給房安網(wǎng)下絆子也就是理所當然了。
“郝總！那照你判斷，想搞我們的就是外面的資金方，包銷方了？那你預(yù)估預(yù)估，應(yīng)該是誰呢？”凌楓以及聽明白了，只是他還不清楚H市的資金方，包銷方都有誰。
“如果我沒猜錯的話，應(yīng)該是尊豪！”郝敏想了一下回道。
尊豪，號稱有深圳企鵝背景的資金方，他們能動用的資金，最少都在20個億以上。曾經(jīng)在16年初，一口氣包了榮創(chuàng)某個項目的十棟樓，一下子就花了8個億。