第四十章 損失慘重的套路（下）

　　房安網(wǎng)的管理群，馬東錫的喜報(bào)剛剛打完，謝曉莉的喜報(bào)也來(lái)了，“恭喜謝曉莉組，謝曉莉喜收售單誠(chéng)意金一枚，預(yù)計(jì)收傭NNNN NNNN NNNN NNNN NNNN NNNN NNNN萬(wàn)！”

　　這個(gè)喜報(bào)一下子就讓整個(gè)管理群都沸騰起來(lái)了，按照規(guī)矩，喜報(bào)都要報(bào)上預(yù)估收傭多少，這一個(gè)N字就代表一萬(wàn)。

　　謝曉莉這個(gè)喜報(bào)總共用了28個(gè)N字，也就是她這一單預(yù)計(jì)收傭?qū)⒆钌龠_(dá)到28萬(wàn)以上。

　　“馬東錫走狗屎運(yùn)也就算了，曉莉姐你這直接吃春藥了啊！還讓不讓人活了！”

　　“曉莉姐你威武雄壯，曉莉姐你霸氣外漏啊！”

　　“曉莉姐，求包養(yǎng)！”

　　群里各種驚嘆，感慨，就連凌楓都忍不住發(fā)了一連串點(diǎn)贊的表情。

　　“老大！你在哪？”凌楓剛剛點(diǎn)完贊，謝曉莉微信就發(fā)過(guò)來(lái)了。

　　“咋了？群里夸你不夠，還要私信再夸一輪嗎？”凌楓調(diào)侃道。

　　“真有事找你，你在哪？”謝曉莉回道。

　　“那你來(lái)吧，我在二店?！痹谠O(shè)置總部之前，凌楓一般都在二店，小小的簽約室就是他的辦公室，會(huì)客室。

　　“行，那我從三店過(guò)來(lái)?！敝x曉莉所在的三店也就距離二店約莫半小時(shí)的車程。

　　謝曉莉到二店后，沒(méi)顧得上跟馬東錫，何思明兩人打趣，直接就進(jìn)簽約室找凌楓。

　　“什么情況？這火急火燎的？”凌楓示意謝曉莉坐下慢慢說(shuō)，還給她遞了瓶礦泉水。

　　“是這樣的！”謝曉莉接過(guò)礦泉水，喝了一口，緩了一口氣，說(shuō)：“這個(gè)單子，總價(jià)280萬(wàn)，差價(jià)加傭金總共有28萬(wàn)。但是業(yè)主要一次性，客戶也是一次性付款，但客戶過(guò)戶之前只愿意先交5萬(wàn)元的定金，剩下的尾款必須在過(guò)戶當(dāng)天，在客戶拿到房產(chǎn)過(guò)戶受理回執(zhí)單之后才愿意支付全部尾款?！?p>　　墊資是二手房業(yè)務(wù)當(dāng)中常見(jiàn)的一種業(yè)務(wù)方式，往往有以下兩種情況需要做墊資。

　　第一種是業(yè)主急賣(mài)，在還沒(méi)有客戶的情況下，以一個(gè)極低的價(jià)格賣(mài)給中介公司，中介公司在業(yè)主將該房做完全套委托公證手續(xù)給公司指定的任意一人，同時(shí)收到業(yè)主留下辦理銀行按揭貸款所需要的銀行卡和密碼，還有房產(chǎn)證原件，其他如身份證戶口本結(jié)婚證等復(fù)印件后，中介公司將一次性墊付全款給業(yè)主。

　　這種沒(méi)有客戶的墊資，俗稱收購(gòu)。中介公司往往以一個(gè)極低的價(jià)格收購(gòu)這些房源后，再找客戶以按揭貸款的方式賣(mài)出去，減去各種利息等資金成本，一套收購(gòu)房最少也能凈賺十個(gè)點(diǎn)以上，夸張一些的二十個(gè)點(diǎn)，甚至是三十個(gè)點(diǎn)也有。

　　這種收購(gòu)房利潤(rùn)極大，但是中介公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也極大。

　　因?yàn)樵摲恐皇枪C委托給中介公司指定的任意一人，并沒(méi)有真的過(guò)戶給這個(gè)人。

　　在該房一天沒(méi)有過(guò)戶給真正的客戶之前，房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)人不變，在法律上這個(gè)房子都還是屬于業(yè)主的。

　　該房在過(guò)戶之前，業(yè)主因?yàn)槠渥陨碓?，被法院查封房產(chǎn)，那么這套公證的房子也同樣被判定成業(yè)主的有效財(cái)產(chǎn)，將會(huì)被予以查封。

　　一旦該房查封，中介公司手里的公證書(shū)就完全沒(méi)有任何意義，變成廢紙一本。

　　只有通過(guò)漫長(zhǎng)的法律訴訟，要找各種證據(jù)，證明該房是業(yè)主以及賣(mài)給了中介公司，但是因?yàn)閯e的原因?qū)е峦涎舆^(guò)戶，才有可能解封！

　　但是這種可能性很低，法院的判決依據(jù)就是以房產(chǎn)證為主，不認(rèn)合同，不認(rèn)公證書(shū)。

　　而且法律訴訟的過(guò)程很漫長(zhǎng)，往往拖個(gè)一年半載的稀松平常，夸張一點(diǎn)的拖個(gè)兩三年也有。

　　真要碰上這種倒霉事的，最后都是中介公司主動(dòng)認(rèn)栽，出一筆錢(qián)給查封的債權(quán)人以換取對(duì)方的解封。

　　第二種墊資方式是有客戶的墊資，這種情況又分兩種可能。

　　一是因?yàn)椴顑r(jià)過(guò)大，中介公司不敢讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，因此在客戶交誠(chéng)意金在公司確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)意向之后，中介公司再去跟業(yè)主談判，將房子一次性公證購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，然后再以業(yè)主的委托代理人的方式，將該房過(guò)戶給客戶。

　　這種方式，從頭到尾，買(mǎi)方都不會(huì)真正見(jiàn)到業(yè)主。所以不管差價(jià)有多少，中介公司都賺得穩(wěn)穩(wěn)妥妥的。

　　第二種可能性，就是業(yè)主要求一次性，客戶只能辦理銀行按揭貸款支付。

　　這時(shí)就由中介公司出面協(xié)商，讓業(yè)主先收定金后，配合買(mǎi)方先辦理銀行按揭貸款手續(xù)，在客戶的銀行審批通過(guò)之后，在過(guò)戶當(dāng)天，由中介公司出資或者找金融公司出資，先一次性墊付全部房款，然后業(yè)主再把收取貸款的銀行卡留給中介公司或者金融公司，在銀行發(fā)放按揭貸款之后再收回所墊款項(xiàng)。

　　這種墊資方式，俗稱過(guò)橋，相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)可控，畢竟業(yè)主的房產(chǎn)證以及過(guò)戶給客戶了，不存在房產(chǎn)被查封的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)客戶的銀行審批貸款也通過(guò)了，并且客戶也愿意跟相關(guān)出資方簽署借款協(xié)議，同意先借款付清業(yè)主的房款，再以辦理銀行按揭貸款還給出資方。

　　當(dāng)然出資方，不管是中介公司，還是金融公司，在出款前都會(huì)查業(yè)主以及客戶夫妻雙方的征信以及大數(shù)據(jù)。

　　如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或客戶征信很爛，或者大數(shù)據(jù)查到業(yè)主名下涉及多頭借貸或者各種官司纏身的，那么中介公司也好金融公司也罷，都不會(huì)做這業(yè)主的墊資。

　　只有信用沒(méi)問(wèn)題的業(yè)主或客戶，中介公司或者金融公司才樂(lè)意做他們的墊資。一般墊資成本都是萬(wàn)八一天，整個(gè)流程辦結(jié)為止按實(shí)際天數(shù)收利息，折合每月利息大約兩分四，也就是墊資一百萬(wàn)每月利息兩萬(wàn)四。

　　現(xiàn)在謝曉莉剛剛收單的客戶，其交易方式就屬于第二種有客戶的墊資，由于差價(jià)太大，不敢讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，只能先跟業(yè)主協(xié)商將其房子以一次性付款的方式先做全權(quán)委托公證收購(gòu)過(guò)來(lái)，再以業(yè)主委托人的身份賣(mài)給客戶。

　　謝曉莉的客戶也是一次性付款，定金交了五萬(wàn)，號(hào)稱過(guò)戶當(dāng)天就能一次性付清全部房款。為了證明誠(chéng)意以及實(shí)力，客戶還將銀行流水與存單打了出來(lái)，上面顯示客戶賬上余額有300多萬(wàn)。

　　以前在頤翠地產(chǎn)的時(shí)候，不管是沒(méi)有客戶的純收購(gòu)還是有客戶的墊資，周澤都很喜歡。

　　原因就是利潤(rùn)極高，周澤出于賭徒心里，往往都存有僥幸心理，覺(jué)得業(yè)主房產(chǎn)被查封的事不會(huì)發(fā)生在自己身上。

　　房安網(wǎng)剛成立不到兩月，謝曉莉知道公司并沒(méi)有這個(gè)實(shí)力自己出資做墊資。但這單不做又挺可惜的，畢竟客戶也是一次性付款，手續(xù)極其簡(jiǎn)單。

　　只是手續(xù)再簡(jiǎn)單，也還是存在著風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，謝曉莉猶豫著，要不這個(gè)單還是放棄不做得了。

　　“那倒沒(méi)必要，只要查過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方征信，大數(shù)據(jù)，如果都沒(méi)什么問(wèn)題的，想必也不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)。公司目前雖然沒(méi)有這么多資金做墊資，但料想著外面金融公司那么多，找一家來(lái)合作應(yīng)該不難?！绷钘髯约阂彩亲鰳I(yè)務(wù)出身，深知做單不容易，現(xiàn)在難得收了誠(chéng)意金，就應(yīng)該想辦法做成才對(duì)。

　　“那老大你拿主意，你覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題咱們就做，有問(wèn)題就不做?！敝x曉莉全聽(tīng)凌楓的，他說(shuō)做就做，不做就不做。

　　“行，那你先回去收集買(mǎi)賣(mài)雙方的資料，資金我來(lái)找！”凌楓笑笑，示意這事就這樣定了。

　　謝曉莉走后，凌楓想起先前也見(jiàn)過(guò)幾個(gè)金融的老板，其中有家公司叫壹加壹，他們就專門(mén)做這種二手房交易的墊資過(guò)橋。

　　翻開(kāi)微信，凌楓找到壹加壹的老板陳亮，給他打了個(gè)語(yǔ)音電話。陳亮很明確的告知凌楓，他們不做這種先付清全款給業(yè)主，然后過(guò)戶，再收客戶一次性房款的交易。

　　壹加壹，包括所有的金融公司，都要求墊資的前提是客戶有還款來(lái)源。

　　要么客戶必須將其房款跟金融公司做個(gè)監(jiān)管聯(lián)名賬戶，只要過(guò)戶回執(zhí)受理單出具的當(dāng)天，金融公司就可以憑著這受理單將聯(lián)名賬戶里的房款劃走。

　　要么就是客戶正常辦理按揭貸款，在銀行審批通過(guò)之后，金融公司在收到業(yè)主留下的收取銀行按揭貸款的卡與密碼，同時(shí)客戶又愿意簽署借款協(xié)議的，金融公司才愿意出款墊資。

　　如果客戶不愿意將其購(gòu)房款做資金監(jiān)管，又不是辦理銀行按揭貸款的，那么想要做成這個(gè)單，就只有一種方法——那就是改變性質(zhì)，干脆當(dāng)這個(gè)單子是純收購(gòu)，先一次性跟業(yè)主公證買(mǎi)下來(lái)，再一次性賣(mài)給客戶。

　　轉(zhuǎn)手就能賺28萬(wàn)，又不用積壓資金，凌楓想到這里，給謝曉莉又打了個(gè)電話，明確告知她這個(gè)單的操作方案好就是先收購(gòu)，再出售。

　　至于收購(gòu)的款項(xiàng)，凌楓問(wèn)了一下財(cái)務(wù)，現(xiàn)在公司賬上有各種傭金，誠(chéng)意金，定金，房款，約莫在300萬(wàn)左右。

　　反正收購(gòu)的手續(xù)一天就能做完，接著第二天就能辦完過(guò)戶手續(xù)，前后也就三天，凈賺28萬(wàn)的生意不可能不做。

　　三天后，凌楓的這個(gè)決定，最終以損失23萬(wàn)作為代價(jià)而告終！

　　屋漏偏逢連夜雨，馬東錫的單子也出了問(wèn)題，客戶帶著記者，警察，律師一道上門(mén)了。

　　海風(fēng)和韻的業(yè)主聯(lián)系不上了，按照協(xié)議，特別是客戶與馬東錫的微信聊天記錄，清清楚楚的寫(xiě)著，客戶的30萬(wàn)定金如果出問(wèn)題了，由房安網(wǎng)先行賠付。

　　三天內(nèi)，房安網(wǎng)摔了個(gè)大跟頭，總共損失了53萬(wàn)！

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