博大花園異味原因終于找到了，是氨氣！這是上次開(kāi)會(huì)兩周后的第十次項(xiàng)目組全體會(huì)議上葉律師通知大家的。這期間，客戶服務(wù)部會(huì)同工程部到業(yè)主家中多次檢查，均未能找到原因。最開(kāi)始，工程部以為是下水道地漏未封嚴(yán)，排除后又以為是裝修材料中的氣味，也不是。后來(lái)味道越來(lái)越重，面對(duì)業(yè)主情緒越來(lái)越激動(dòng)，公司果斷委托全國(guó)最頂尖三家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果發(fā)現(xiàn)氨氣濃度超過(guò)國(guó)家環(huán)保部門(mén)出具的參考標(biāo)準(zhǔn)。最終經(jīng)京城室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)治理研究所確認(rèn)，系因建筑單位購(gòu)買(mǎi)的混凝土中因冬季施工添加了含氨成分的防凍劑所致。對(duì)于廣大受影響的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這等于實(shí)錘是博大地產(chǎn)的問(wèn)題，于是找公司要說(shuō)法。
事實(shí)上，自問(wèn)題剛剛出現(xiàn)時(shí)起，有四位業(yè)主逐漸成為此次事件中業(yè)主方面的組織、領(lǐng)導(dǎo)者。在檢測(cè)結(jié)果表明是氨氣超標(biāo)的同時(shí)，他們就向博大地產(chǎn)遞交了一份有上百名業(yè)主簽字的《索賠函》，要求：1、博大地產(chǎn)采取切實(shí)有效的措施免費(fèi)為各戶除氨；2、在自約定房屋交付之日起至氨氣除凈之日止，按照預(yù)售合同約定的逾期交房違約責(zé)任賠償各戶逾期交房損失；3、因氨氣影響導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損，要求賠償各戶購(gòu)房款總額30%的房屋貶值損失。在《索賠函》中，業(yè)主們給了公司三天的時(shí)間考慮，并表示，已經(jīng)聯(lián)系好了媒體，如果公司到期不答應(yīng)業(yè)主們的合理要求，將向媒體披露博大花園房屋因開(kāi)發(fā)商原因發(fā)生氨氣污染事件。
《索賠函》是下午四點(diǎn)遞到駐扎在博大花園項(xiàng)目售樓處的公司客戶服務(wù)部的，一個(gè)小時(shí)內(nèi)復(fù)印件就已經(jīng)轉(zhuǎn)到了公司大老板史總的辦公桌上，同時(shí)也送到了葉律師手中。史總要求公司相關(guān)客戶服務(wù)部、工程部、法律部負(fù)責(zé)人會(huì)同中天所項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，晚上七點(diǎn)到公司總部會(huì)議室開(kāi)會(huì)商討解決方案。
葉律師在五點(diǎn)召集項(xiàng)目組全體成員進(jìn)行第十次會(huì)議，擬在去公司開(kāi)會(huì)之前，大家能夠從法律角度商討一下如何應(yīng)對(duì)。
“好了，情況已經(jīng)給大家介紹清楚了。各位有什么想法，敞開(kāi)說(shuō)。”
葉律師話音剛落，李凡就站了起來(lái)。李凡，是一位比葉律師還大兩、三歲的男律師，直屬?gòu)埓舐蓭?，平時(shí)并不受葉律師調(diào)遣。李律師總是笑瞇瞇的，看起來(lái)人很好接觸的樣子。蘇啟航還沒(méi)有機(jī)會(huì)和李律師一起共事，但聽(tīng)張園園說(shuō)，李律師是個(gè)笑面虎，人挺陰的，跟他一起干活要非常小心，功勞他全占了，出了錯(cuò)就推給下面的人。
李凡律師用他帶點(diǎn)山東口音的普通話，笑瞇瞇地開(kāi)口道：“葉律師，我來(lái)補(bǔ)充兩句。這段時(shí)間我和王陽(yáng)律師一直在項(xiàng)目上，對(duì)于整個(gè)過(guò)程更清楚一些。嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，目前檢測(cè)機(jī)構(gòu)下的結(jié)論也不能說(shuō)就是完全準(zhǔn)確的，公司應(yīng)該還會(huì)再聘請(qǐng)更權(quán)威的機(jī)構(gòu)再來(lái)檢測(cè)一下。另外一點(diǎn)，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間排查，有氨氣的是今年四月份交房的2號(hào)樓和3號(hào)樓，都是冬季施工幾個(gè)樓層，總共涉及121戶。事情比較嚴(yán)重，但也沒(méi)有之前預(yù)想的要好一些。好了，我就補(bǔ)充這兩點(diǎn)。”
在李凡律師說(shuō)話過(guò)程中，蘇啟航小聲鼓動(dòng)坐在自己右邊的周天明，“一會(huì)兒李律師說(shuō)完，你說(shuō)兩句吧，把咱們小組這段時(shí)間的研究成果跟大家分享下。”
周天明沖蘇啟航微微點(diǎn)了點(diǎn)頭。
李凡律師坐下后，周天明利落地站了起來(lái)，“葉律師，大家好，李律師補(bǔ)充的情況非常及時(shí)，我就來(lái)先說(shuō)一下我們組對(duì)這個(gè)事件解決方案的初步想法，算是拋磚引玉了。這幾天我們?cè)V訟組針對(duì)各種可能的情況進(jìn)行了討論，并針對(duì)性的做了相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)研，也對(duì)相關(guān)預(yù)售合同條款進(jìn)行了仔細(xì)研究。當(dāng)時(shí)也重點(diǎn)研究了有可能是開(kāi)發(fā)商的原因造成異味產(chǎn)生的可能性，以及相應(yīng)的解決方案。針對(duì)目前已經(jīng)經(jīng)權(quán)威檢測(cè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定是異味產(chǎn)生原因是氨氣，氨氣來(lái)源于建筑單位冬季施工使用的混凝土防凍劑這種情況，我們覺(jué)得需要考慮兩點(diǎn)：一是，這種使用是否符合當(dāng)時(shí)的法律或行政法規(guī)的規(guī)定；二是，氨氣的嚴(yán)重程度，是否有有效措施去除，是否影響房屋居住使用。關(guān)于第一點(diǎn)，因?yàn)閯倓傊肋@個(gè)情況，會(huì)后我們組會(huì)跟進(jìn)研究。第二點(diǎn)，也需要聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)。這樣可能會(huì)出現(xiàn)幾種情形：第一種是，如果違反法律規(guī)定，并且嚴(yán)重影響使用，那么毫無(wú)疑問(wèn)構(gòu)成嚴(yán)重違約，業(yè)主可以依據(jù)預(yù)售合同約定、法律規(guī)定退房并要求公司承擔(dān)約定的購(gòu)房款10%的違約金。第二種是，違反法律規(guī)定，但并不影響房屋正常使用，應(yīng)該不屬于嚴(yán)重違約，不是嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，公司承擔(dān)維修責(zé)任，業(yè)主無(wú)權(quán)解除合同、也無(wú)權(quán)要求公司承擔(dān)違約責(zé)任。第三種情形，沒(méi)有違反法律規(guī)定，但氨氣問(wèn)題很?chē)?yán)重，嚴(yán)重影響房屋正常居住使用，這種情況下，我們認(rèn)為，即使公司沒(méi)有責(zé)任，恐怕也要給業(yè)主退房，當(dāng)然也不用承擔(dān)違約責(zé)任，之后公司的損失再向施工單位去追償，可以直接從工程結(jié)算款里扣。當(dāng)然了，因?yàn)闆](méi)有違法違規(guī)，施工單位是否需要全額承擔(dān)損失，也是有爭(zhēng)議的，這個(gè)我們之后再深入研究。最后一種情況，沒(méi)有違反法律規(guī)定，氨氣也除掉、不影響房屋使用，公司不用給業(yè)主退房，也不用承擔(dān)違約責(zé)任，除氨氣費(fèi)用從公平角度，還是公司先承擔(dān)，之后向施工單位追償或者要求施工單位分擔(dān)。至于施工單位是全額承擔(dān)、還是部分分擔(dān)，也是我們之后會(huì)繼續(xù)研究。好啦，我就跟大家分享這些。謝謝！”
周天明坐下后，看向蘇啟航，眼睛里在問(wèn)，“我講得還可以吧？”蘇啟航直接給他豎了個(gè)大拇指。周天明咧嘴，回敬蘇啟航一個(gè)無(wú)聲的、得意的笑。
“周律師說(shuō)的非常好。其他人也說(shuō)說(shuō)自己的想法。”葉律師的目光從每個(gè)人身上掃過(guò)，看到蘇啟航在哪兒有點(diǎn)躍躍欲試的樣子，就鼓勵(lì)道：“小蘇是不是有什么想說(shuō)的??？有，就大膽說(shuō)出來(lái)。做律師，要敢說(shuō)話。”
蘇啟航飛速站起來(lái)，椅子被帶得跑到后面去，她急忙拉住，臉微微一紅，有點(diǎn)緊張地說(shuō)，“結(jié)合剛才周律師說(shuō)的，我覺(jué)得這里關(guān)鍵的其實(shí)是氨氣短期能否除掉，會(huì)不會(huì)影響房屋的正常使用，如果有影響，影響的程度和期限。這關(guān)系后果評(píng)估，最終影響解決方案的選擇。”
“說(shuō)得不錯(cuò)?！比~律師點(diǎn)頭贊同，又看向大家，“其他人還有什么補(bǔ)充嗎？”
所有人都搖搖頭。
葉律師看到?jīng)]有人再發(fā)言，道：“既然大家沒(méi)有新的意見(jiàn)了，散會(huì)。周律師，一會(huì)兒你跟我一起去公司開(kāi)會(huì)。小蘇，你也一起去，開(kāi)會(huì)時(shí)做好會(huì)議記錄。”